Am Freitag, den 10. Juli 2026, hat der Bundestag das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. In namentlicher Abstimmung stimmten 323 Abgeordnete dafür, 271 dagegen. Noch am selben Tag billigte der Bundesrat das Gesetz; ein Antrag auf Vermittlungsausschuss fand keine Mehrheit. Das Gesetz wurde am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226, Gesetz vom 23.07.2026) und ist am Folgetag teilweise in Kraft getreten. Das GModG löst das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG, das „Heizungsgesetz“) ab und setzt die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275) in deutsches Recht um.
Für den Energieausweis, und damit für den Bedarfsausweis, bringt das GModG zwei gegenläufige Änderungen. Bei Wohngebäuden fällt die Pflicht zum Bedarfsausweis, bei Nichtwohngebäuden wird der Bedarfsausweis zur Pflicht. Dieser Beitrag ordnet ein, was das konkret für Eigentümer in Nordrhein-Westfalen bedeutet. Stand: 13. August 2026.
Wann gelten die neuen Regeln?
Die Stichtage stehen seit der Verkündung am 28.07.2026 exakt fest. Das Gesetz tritt gestuft in Kraft (Artikel 9 des Änderungsgesetzes):
Der Heizungsteil gilt seit dem 29. Juli 2026. Der Energieausweis-Teil (Artikel 2) tritt am 1. Januar 2027 in Kraft, exakt, nicht „voraussichtlich“. Bis zum 31.12.2026 werden Ausweise nach dem bisherigen Rechtsstand ausgestellt („Zwischenstand“). Das ist der entscheidende Punkt für alle, die aktuell einen Ausweis benötigen: Bei einer Ausstellung bis Ende 2026 gelten die dann maßgeblichen Regeln; das Bestelldatum allein ist nicht entscheidend.
Und was ändert sich bei der Heizung?
Weil das GModG das bisherige „Heizungsgesetz“ ablöst, taucht bei fast jedem Eigentümer dieselbe Frage auf: Muss ich jetzt meine Heizung tauschen? Die kurze Antwort lautet nein. Die starre 65-Prozent-Pflicht für erneuerbare Energien beim Heizungstausch entfällt, ebenso die festen Betriebsverbote. Öl- und Gasheizungen dürfen weiter eingebaut und betrieben werden, die Technologiewahl liegt wieder beim Eigentümer.
An ihre Stelle treten für Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen, die nach dem 29. Juli 2026 neu in ein bestehendes Gebäude eingebaut werden, gestaffelte Mindestanteile an der bereitgestellten Wärme: ab 2029 mindestens 10 Prozent, ab 2030 mindestens 15 Prozent, ab 2035 mindestens 30 Prozent und ab 2040 mindestens 60 Prozent. Soweit die Pflicht über Brennstoffe erfüllt wird, muss der jeweilige Anteil aus Biomethan, Bioöl, biogenem Flüssiggas oder den in § 43 Abs. 1 GModG genannten Arten von Wasserstoff einschließlich daraus hergestellter Derivate erzeugt werden.
Die Pflicht muss jedoch nicht ausschließlich durch diese Brennstoffe erfüllt werden. Unter den jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen können auch Solarthermie, eine raumlufttechnische Anlage mit Wärmerückgewinnung, eine Wärmepumpen-Hybridheizung oder eine Biomasse-Hybridheizung die Anforderung erfüllen (§ 43 Abs. 3 bis 5 und § 45 Abs. 2 GModG). Für Wärmepumpen-Hybridheizungen gelten konkrete Leistungsbedingungen und teilweise zusätzliche Nachweispflichten. Ist der Eigentümer nicht zugleich Betreiber der Heizungsanlage, muss der Betreiber die Pflicht erfüllen (§ 43 Abs. 6 GModG).
Bei einem irreparablen Heizungsausfall gelten Sonderfristen. Wird die Ersatzanlage im Jahr 2028 eingebaut, greift die Pflicht erst zwölf Monate nach dem Einbau. Bei einem Einbau ab 2029 gilt eine zum Zeitpunkt des Ausfalls bereits bestehende Stufe noch zwölf Monate fort; anschließend ist die zu diesem Zeitpunkt geltende Stufe anzuwenden (§ 43 Abs. 7 GModG).
Davon zu trennen ist das Jahr 2045: § 42a kündigt ein weiteres Gesetz an, das die Inverkehrbringer von Gas, Öl und Flüssiggas zur vollständigen Umstellung der für Gebäude bestimmten Brennstoffe auf klimaneutrale Brennstoffe verpflichten soll. Daraus folgt derzeit keine unmittelbar geltende 2045-Pflicht des Eigentümers. Für den Energieausweis sind diese Vorgaben nur mittelbar relevant, weil der eingesetzte Energieträger über den Primärenergiefaktor in die Berechnung einfließen kann.
Was ändert sich für Wohngebäude?
Bislang war der Bedarfsausweis für einen Teil der Wohngebäude vorgeschrieben, nämlich für ältere Häuser mit Bauantrag vor dem 1. November 1977 und bis zu vier Wohnungen, die den Wärmeschutz von damals nicht erfüllen. Für genau diese Gruppe war der Verbrauchsausweis keine Option.
Diese Pflicht entfällt. Ab dem 1. Januar 2027 gilt in den betreffenden Bestandsfällen für Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen, Wahlfreiheit bei geeigneten Verbrauchsdaten. Neubauten und die Änderungsfälle nach § 80 Absatz 2 benötigen weiterhin eine energetische Bilanzierung. Wer bisher zum Bedarfsausweis verpflichtet war, darf künftig auch einen Verbrauchsausweis wählen.
Dazu sagen wir offen: Wenn es Ihnen ausschließlich um das Pflichtdokument für einen Verkauf oder eine Vermietung geht, können Sie ab dem Stichtag auch den Verbrauchsausweis nutzen, der oft günstiger ist. Das ist die ehrliche Einordnung.
Trotzdem bleibt der Bedarfsausweis das fachlich bessere Instrument, und zwar aus drei Gründen:
- Er bewertet das Gebäude selbst (Hülle, Dämmung, Anlagentechnik) und nicht das Heizverhalten der Vorbewohner. Zwei identische Häuser bekommen denselben Wert, egal ob sparsam oder großzügig geheizt wurde.
- Er ist die Grundlage für Sanierungsplanung und Förderung. Ein Verbrauchsausweis liefert keine Modernisierungsempfehlungen mit belastbarer Rechenbasis.
- Er ist aussagekräftiger beim Verkauf. Käufer und Banken sehen, wie das Gebäude energetisch tatsächlich dasteht, nicht nur, wie viel die letzten Bewohner verbraucht haben.
Die vertraute Skala A+ bis H bleibt bei Wohngebäuden erhalten. Neu ist, dass künftig die absolute Endenergie in MWh pro Jahr und der Anteil erneuerbarer Energien angegeben werden und dass der Ausweis digital und maschinenlesbar der Standard wird (§ 79 Abs. 2 GModG). Papier gibt es nur noch auf Verlangen des Eigentümers.
Wichtig ist die genaue Grenze: Der Verbrauchsausweis steht ab 2027 nur Gebäuden offen, die ausschließlich Wohnzwecken dienen (§ 82 GModG). Das ist enger als das bisherige „Wohngebäude“ (überwiegend Wohnen): Schon ein kleiner Gewerbeanteil (Laden, Praxis oder Büro im Haus) schließt den Verbrauchsausweis nach dem Wortlaut aus; dann bleibt der Bedarfsausweis. Und wer den Verbrauchsausweis wählt, braucht jährliche, nach Energieträgern differenzierte Verbrauchsdaten über zwei Jahre; die jüngste Abrechnungsperiode darf höchstens 18 Monate zurückliegen.
Was ändert sich für Nichtwohngebäude?
Bei Nichtwohngebäuden dreht das GModG die Logik um. Bisher war der Verbrauchsausweis für viele Gewerbeobjekte eine gängige, günstige Option. Ab dem 1. Januar 2027 gilt bei Verkauf, Vermietung, Verpachtung, Leasing und Vertragsverlängerung, wenn kein gültiger Ausweis vorliegt und eine Neuausstellung erforderlich ist: Es ist ein Energieausweis auf der Grundlage einer energetischen Bilanzierung (§ 81 GModG) auszustellen, der Bedarfsausweis wird dann der vorgeschriebene Weg. Ein noch gültiger Verbrauchsausweis kann auch bei diesen Vorgängen weiterverwendet werden; erforderliche Neuausstellungen nach § 80 Absatz 2 bleiben vorbehalten.
Die Begründung ist die Datenqualität: Bei Gewerbeimmobilien hängt der Verbrauch stark an Nutzerverhalten, Betriebszeiten, Leerstand und Mieterwechsel. Der Bedarfsausweis bewertet stattdessen das Gebäude objektiv, genau das, wofür bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen ohnehin steht. Für Nichtwohngebäude kommt außerdem eine neue Effizienzklassen-Skala von A bis G (Anlage 10a), deren Klassengrenzen sich am Verhältnis zum Referenzgebäude orientieren; Klasse A ist Nullemissionsgebäuden vorbehalten.
Für Eigentümer von Büro-, Praxis-, Handels-, Lager- oder Gewerbeobjekten in NRW heißt das: Der Bedarfsausweis wird nicht mehr die fachlich sauberere Wahl sein, sondern ab 2027 bei erforderlichen Neuausstellungen der vorgeschriebene Weg. Details dazu finden Sie auf unserer Seite zum Bedarfsausweis für Nichtwohngebäude.
Neue Berechnungsgrundlage: Warum die Einstufung sich verschieben kann
Mit dem Energieausweis-Teil ändert sich auch, wie gerechnet wird. Grundlage wird die Rechennorm DIN/TS 18599:2025-10 mit einem neuen Referenzgebäude. Gleichzeitig ändern sich die Primärenergiefaktoren (Anlage 4), die den Energieträgern zugeordnet werden:
| Energieträger | Faktor bisher | Faktor neu (ab 01.01.2027) |
|---|---|---|
| Strom (netzbezogen) | 1,8 | 1,5 |
| Holz / feste Biomasse | 0,2 | 0,7 |
| Fernwärme | Nach bisherigem § 22 und Berechnungsverfahren | Grundsätzlich 0,7 nach Anlage 4; netzbezogene Abweichungen nach § 22 |
| Fossile Brennstoffe (Öl, Gas) | 1,1 | 1,1 |
Die Folge: Dasselbe Gebäude kann nach neuem Recht anders bewertet werden. In der Primärenergiebewertung steigt der Faktor für Holz und feste Biomasse, während der Strom-Faktor sinkt. Für Fernwärme enthält die neue Anlage 4 den Faktor 0,7; netzbezogene Werte sind unter den Voraussetzungen des § 22 möglich. Ein pauschaler Rückgang von 1,3 auf 0,7 gilt deshalb nicht für jedes Netz. Die Effizienzklasse eines Wohngebäudes richtet sich weiterhin nach der Endenergie (§ 86), nicht allein nach diesen Primärenergiefaktoren. Für Nichtwohngebäude ist ab 2027 dagegen das Verhältnis des Primärenergiebedarfs zum Referenzgebäude maßgeblich.
Für Eigentümer, die ohnehin bald einen Ausweis brauchen, ist das ein handfestes Argument, nicht zu warten. Denn: Ein heute ausgestellter Energieausweis gilt grundsätzlich zehn Jahre; der Jahreswechsel allein löst keinen Austausch aus. Gesetzlich erforderliche Neuausstellungen nach bestimmten Gebäudeänderungen bleiben vorbehalten. Für die anzuwendenden Regeln sind die Ausstellung und einschlägige Übergangsvorschriften maßgeblich, nicht allein das Bestelldatum. Ab dem 01.01.2027 greifen neue Berechnungsregeln, die viele Gebäude anders einstufen.
Was bedeutet das konkret für NRW?
Die Pflichtlogik des GModG gilt bundesweit, unabhängig davon, ob Ihr Objekt in Köln, Düsseldorf, Dortmund, Essen, Duisburg, Bochum, Bonn, Münster, Bielefeld oder Aachen liegt. bedarfsausweis® Nordrhein-Westfalen bearbeitet Vorprüfung und Abstimmung vom Standort Köln aus digital und telefonisch. Fehlende Gebäudedaten werden telefonisch oder gesetzeskonform anhand geeigneter Bildaufnahmen der Eigentümer geklärt.
Für die Praxis in NRW ergeben sich zwei klare Linien:
- Wohngebäude: Wenn Sie verkaufen oder vermieten wollen, verschafft Ihnen ein Bedarfsausweis nach heutigem Recht eine grundsätzlich zehnjährige Gültigkeit, vorbehaltlich einer gesetzlich erforderlichen Neuausstellung. Ob und welche Ausweisart für Ihr Objekt sinnvoll ist, klären wir vorab, siehe auch Bedarfsausweis oder Verbrauchsausweis.
- Nichtwohngebäude: Wer ein Gewerbeobjekt in absehbarer Zeit veräußern oder neu vermieten möchte und noch einen günstigen Verbrauchsausweis nutzen könnte, sollte den Zeitpunkt bewusst planen, bevor der Verbrauchsausweis für diese Anlässe entfällt.
Auch die Pflichtangaben in Immobilienanzeigen ändern sich: Bei Neuausweisen ab 2027 greift § 87 GModG. Bei Anzeigen in kommerziellen Medien und bereits vorliegendem Ausweis sind dann u. a. die Ausweisart (§ 81 oder § 82), das Ausstellungsdatum, den Jahres-Primärenergiebedarf, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger zu nennen; für Ausweise aus dem Zwischenstand bleibt es bei den bisherigen Angaben (§ 112 Abs. 3 GModG).
Die Bußgeldvorschriften sind zeitlich getrennt einzuordnen. Artikel 1 Nr. 51 trat nach Artikel 9 Abs. 1 am 29. Juli 2026 in Kraft. Bis zum 31. Dezember 2026 steht ein Verstoß gegen die Pflichtangaben in § 108 Abs. 1 Nr. 21 und kann mit bis zu 10.000 Euro geahndet werden. Mit Artikel 2, der nach Artikel 9 Abs. 2 am 1. Januar 2027 in Kraft tritt, verschiebt sich dieser Tatbestand auf § 108 Abs. 1 Nr. 22; er bleibt in der Bußgeldgruppe bis 10.000 Euro. Bis zu 50.000 Euro gelten für bestimmte bauliche beziehungsweise technische Verstöße, bis Ende 2026 nach § 108 Abs. 1 Nr. 1 bis 3 und 12 bis 14, ab 2027 nach Nr. 1 bis 3 und 13 bis 15.
Eine Ordnungswidrigkeit setzt vorsätzliches oder leichtfertiges Handeln voraus. Die genannten Beträge sind Höchstbeträge; nicht jeder Fehler führt automatisch zu einem Bußgeld. Ein aktueller, belastbarer Ausweis hilft, vermeidbare Risiken zu reduzieren. Hinzu kommt: Baudenkmäler sind ab 2027 nicht mehr pauschal von den Ausweispflichten ausgenommen, und bei der Mietverlängerung kann künftig ein Ausweis fällig werden, wenn kein gültiger vorliegt.
Was Eigentümer in NRW jetzt tun sollten
Panik ist nicht angebracht, aber Abwarten auch nicht die beste Strategie. Wer in den nächsten Jahren ohnehin verkauft, vermietet oder eine Sanierung plant, fährt mit einer bewussten Entscheidung besser als mit Zufall:
- Prüfen, ob ein gültiger Ausweis vorliegt. Prüfen Sie Ablaufdatum und mögliche vorzeitige Ungültigkeit durch bestimmte Gebäudeänderungen. Ein gültiger Ausweis muss nicht allein wegen des Jahreswechsels ersetzt werden.
- Zeitpunkt bewusst wählen. Wer den Ausweis absehbar braucht, sollte den voraussichtlichen Ausstellungstermin und die dafür geltenden Regeln klären. Die Beauftragung vor dem 01.01.2027 allein garantiert keine Anwendung des alten Rechts.
- Gebäudetyp klären. Ausschließliches Wohnen, Mischnutzung oder Nichtwohngebäude entscheiden ab 2027 über die zulässige Ausweisart, gerade bei kombinierten Objekten lohnt die frühe Einordnung.
- Heizungsträger mitdenken. Bei Holz-, Pellet- oder Fernwärmeheizung kann die neue Berechnung die Einstufung verändern, hier ist der Vorlauf besonders wertvoll.
Unser Fazit
Das GModG bringt für den Bedarfsausweis eine seltene Konstellation: Bei Wohngebäuden wird er von der Pflicht zur Wahl, bei Nichtwohngebäuden von der Wahl zur Pflicht. In beiden Fällen bleibt er die aussagekräftigere Grundlage, weil er das Gebäude bewertet und nicht das Verhalten seiner Bewohner.
Weil die neuen Berechnungsregeln erst ab dem 01.01.2027 greifen und heute ausgestellte Ausweise grundsätzlich zehn Jahre gültig sind, vorbehaltlich gesetzlich erforderlicher Neuausstellung, lohnt es sich für viele Eigentümer, jetzt Klarheit zu schaffen. Starten Sie hier die Vorprüfung für Ihr Gebäude, und wir ordnen fachlich ein, welche Ausweisart für Ihr Objekt in NRW die richtige ist. Mehr zu den Grundlagen finden Sie außerdem auf unserer Seite zum Bedarfsausweis für Wohngebäude.
Primärquellen: Gesetzestext im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026) · BBSR: Neuregelungen mit dem GModG